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綠地歪路:子公司涉嫌詐騙被點名 銷售目標壓力大?

今年多次被處罰。

近日,太原市房產管理局發布公示稱,有舉報人投訴反映,綠地中央廣場商鋪項目以小平米分割式銷售,且擬簽訂合同方并非綠地新悅公司,而是海潤建投公司。

經太原市房產管理局執法人員了解,綠地中央廣場項目由太原綠地新悅房地產開發有限公司(以下簡稱“綠地新悅公司”)開發,目前已取得《商品房預售許可證》,批準預售主體為綠地新悅公司。但是該項目商鋪的銷售主體變成了太原海潤建投房地產開發有限公司(以下簡稱“海潤建投公司”),并非預售批準的綠地新悅公司。此外,據說加蓋有綠地中央廣場銷售部字樣的印章也非綠地集團銷售部公章。

太原市房產管理局表示,“上述行為不僅違反了房地產相關法律、法規,而且涉嫌詐騙,風險巨大”。

時間財經聯系了海潤建投公司,對方稱,公司和太原綠地中央廣場系合作關系,目前正在處理已購買商鋪業主的相關事宜。時間財經多次聯系綠地新悅公司,電話無人接通。

公開資料顯示,綠地新悅公司是綠地控股集團有限公司(簡稱“綠地集團”)持股95%的孫公司。綠地控股董秘辦公室對時間財經表示,不回應具體項目事宜。

在此之前,今年3月,上海綠地從事未對使用的建材產品進行進貨檢驗和質量檢測的行為,被上海市住房和城鄉建設管理委員會罰款;4月份,綠地控股旗下子公司,在采用告知承諾方式申請資質過程中存在弄虛作假行為,被住房和城鄉建設部網站通報批評。

7月3日,綠地控股旗下3家子公司,因未取得施工圖設計文件審查合格書擅自施工等,共被鄭州市城市管理局罰款571萬元;9月25日,綠地控股子公司施工違反大氣污染條例,被無錫住建處罰。

上海中原地產市場分析師盧文曦對時間財經表示,“如果網上公告都有,那基本坐實了”。某Top5房企管理層告訴時間財經,商業的銷售一般會慘過住宅,綠地控股在三四線的商辦項目過多,產品結構和資金都有問題。

地標杠桿

綠地集團成立于1992年,2014年曾以2408億元的銷售成績坐上榜首位置,終結了連續多年以萬科為首的地產時代。2015年,綠地控股借殼金豐投資上市,市值一度超過3000億元。在房地產行業,綠地控股有自己的個性,相對綠城強在豪宅,萬達強在綜合商辦項目,綠地則通過地標性高樓刷存在感。

綠地在全國范圍內陸續打造的一批超高層區域地標性建筑,統一冠名為“綠地中心”。與之配合的還有“綠地中央廣場”、“綠地繽紛城”,一同構成綠地商業的三大產品系列。商業地產與住宅開發構成的地產,又與基建構成綠地控股業績增長的兩輪。

61歲的張玉良作為地產業的“老人”,其發展模式也頗為獨到。綠地集團曾把為地方政府建設超高層建筑作為重要的戰略,因為超高層拿地便宜,還能得到地方政府的其他支持。

張玉良曾公開表示:“綠地集團做的是當地政府想做,而當地企業又做不了或者不容易做的事。在服務全國的同時發展和壯大自己,我們是最懂政府的開發商。”由此,張玉良稱也獲得了“紅頂商人”的稱號。

綠地雖然業務量大,項目多,但有業內人士對時間財經表示,其背后能“背書”的標簽不多,建造優秀的地標產品,必須品牌是絕對過得硬的,而綠地本身不是做高端起家,總是很難激發出地標產品的氣場。

實際上,綠地控股對待地標項目,與萬達將自己的萬達廣場作為拳頭產品的態度截然不同。觀點地產網此前引用綠地相關人士稱,“現在政府要我們拿地,不是我們想去,政府想建超高層建筑,不是我們主動想做。如果他們給我其它的地,不要我建超高層,我何樂而不為呢?”可見,超高層地標建筑,只是作為一個籌碼。張玉良曾保守測算,綠地項目獲得的方式,在各地通過邀標、協議方式獲得土地的比例在一半以上。

未激發地標產品的潛力,卻容易受困于其缺點。畢竟超高層投資額度大,建設周期長建設難度大。民生證券有研報稱,綠地控股的毛利率長期低于同類可比房企,關鍵原因之一便是過去綠地控股房地產業務中商辦項目的比例較高。

該研報分析了商辦類項目利潤率低于住宅類項目的三個主要原因。一是近年政府對商辦調控日趨嚴格,北京、上海、廣州等地先后出臺針對商辦類項目的調控政策,項目審批難度加大,仍處于轉型與去庫存難題中的商辦市場價格漲幅較小。二是商辦類項目,特別是超高層項目,結算周期較長,去化速度慢,制約公司利潤釋放。三是商辦類項目建安成本往往高于住宅類項目,項目利潤率普遍較低。

盧文曦稱,商業地產和住宅不同,住宅項目稍微擠擠的話,還有一個彈性投資空間,但是商業用房幾乎是直接反應國民經濟,目前承擔著很大的下行壓力。

商辦壓力

綠地控股近日發布了2019年前三季度報告顯示,1-9月綠地實現合同銷售金額2345.53億元,較去年同期的2670億元減少12.1%。其中,第三季度綠地的合同銷售金額668.68億元,比去年同期減少35.8%。

據第一財經報道,綠地為了四季度沖擊銷售規模,在整個集團拿出5000萬作為營銷獎勵,下放給各個事業部,以激勵營銷條線沖擊年度規模。畢竟該公司2018年提出未來三年房地產業務確保年均銷售規模保持在5000億元以上的目標。

公司也在逐步調整產品和產業結構,綠地控股住宅合同銷售金額占比由2015年50.8%上升至2019年上半年65.0%,銷售面積占比由2015年68.4%上升至2019年上半年76.0%。而商辦項目隨之減少。

銷售量減少,不代表物業不存在了。某Top5房企管理層對時間財經稱,綠地控股的存貨和產品結構出現了問題,在三四線城市的項目比較多,且以商業為主,這導致公司資金鏈現在也有些問題。盧文曦也稱,很明顯,綠地下半年公開市場拿地的消息少了很多。

根據聯合資信評級報告,綠地控股開發產品規模大,三四線城市項目占比高,后續項目銷售受行業景氣度和調控政策影響具有不確定性。且該公司目前在建項目待投資規模很大,與之對應的在售項目如果不能順利進行銷售,對公司資金周轉形成很大壓力。

值得注意的是,優淘城總裁薛建雄曾公開表示,綠地控股這幾年通過產業小鎮和養老等模式在大量圈地,雖然短期能有明顯的業績提升,但同樣會帶來大量持資產和難于銷售掉的商辦資產。綠地應該提前做好相關資金回籠準備。

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